loader img loader img
امروز شنبه ۲۹ شهریور ۱۳۹۹ - به موسسه حقوقی و داوری آریا خوش آمدید
09303324604
تلفن مشاوره حقوقی رایگان

حکم قضایی تخلیه محل مسکونی

دسته: مقالات حقوقی تعداد بازدید: 1333 توسط: admin تاریخ: ۲۱ بهمن ۱۳۹۶
/مقالات حقوقی/حکم قضایی تخلیه محل مسکونی

مراحل و شرایط  تخلیه ی امـاکـن مـسـکـونـی چگونه صورت میگیرد؟

قانون در مورد اماکن اجاره‌ای چه می‌گوید؟

چه زمانی موجر میتواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد؟

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

 

اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر چکونه محاسبه می‌شود؟

اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد موجر چه اقدامی باید انجام دهد؟

 

تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره عادی باشد چگونه است؟

تخلیه در صورتی که که قرارداد اجاره رسمی باشد چگونه است؟

آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه است؟

کدام مرجع  صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه را دارد؟

*تفاوت تخلیه در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی

 

بعد از پایان قرارداد اجاره ، چنانچه مستأجر عین مستأجره را تخلیه ننماید ، مالک می تواند حسب مورد از مراجع مربوطه درخواست تخلیه نماید .

۱ – چنانچه اجاره نامه عادی باشد و شرایط دستور تخلیه را داشته باشد یعنی اجاره نامه با قید مدت اجاره بوده ، در دو نسخه تنظیم شده ، به امضاء موجر و مستأجر رسیده و دو نفر شاهد هم ذیل آنرا امضاء نموده باشند ، موجر می تواند به شورای حل اختلافی که ملک در حوزه آن واقع است مراجعه نموده و تقاضای صدور دستور تخلیه را نماید ، چنانچه اماکن مسکونی با وکالتنامه رسمی اجاره داده شده باشند و اجاره نامه نیز عادی باشد ، مالک شخصاً و یا توسط وکیل دادگستری می تواند از طریق شورای حل اختلاف مبادرت به تخلیه نماید .

در صورتی که اجاره نامه عادی باشد وکیل ( وکیل به موجب وکالتنامه رسمی) بخواهد نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید می تواند به وکیل دادگستری مراجعه و به موجب وکالتنامه رسمی و با توجه به حدود اختیارت و موارد مندرج در آن به وکیل دادگستری وکالت تا وکیل دادگستری نسبت به درخواست تخلیه اقدام نماید .

۲ – چنانچه اجاره نامه رسمی باشد ، موجر و یا وکیل وی ، در ابتدا به دفتر خانه اسناد رسمی که اجاره نامه رسمی در آن تنظیم شده مراجعه و پس از صدور اوراق اجراییه ، برای ابلاغ و اجرای آن به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل مراجعه می نماید .

۳ – پس از ابلاغ اوراق قضایی و یا اجراییه ، چنانچه ظرف ۳  روز مستأجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن ننماید ، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می پذیرد ، چنانچه در زمان اجرای تخلیه ، به علت وقوع حوادث غیر مترقبه ، مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید ، مراتب درخواست وی توسط مأمور اجرا به مقام دستور دهنده گزارش می شود و مقام صالح می تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند .

 

 

به موجب قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را اعلام نماید.

یکی از دغدغه‌های مهمی که در ابعاد مختلف جامعه ورود کرده بحث تخلیه محلی است که به فرد یا نهادی اجاره داده شده و با گذشت پایان قرارداد رسمی هنوز تخلیه و به مالک تحویل داده نشده است.

اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

۱ – محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند.

۲ – محل‌هایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند.

۳ – محل‌هایی که از تاریخ اول مهرماه  ۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده‌اند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند.

این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.

در صورتیکه  مستاجر ملک را تخلیه نکرد موجر چه اقدامی میتواند انجام دهد؟

 

با پایان یافتن مدت معمولا اجاره‌دهنده از مستاجر می‌خواهد ملک را تخلیه کند. اگر ملک با رضایت تخلیه شد که مشکلی پیش نمی‌آید اما گاهی ممکن است اختلافاتی در زمان تخلیه ملک به وجود بیاید که به دنبال بررسی راه‌ حل قانونی برای تخلیه ملک هستیم.

 

برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد باید:

 

۱)یا مدت اجاره منقضی شده باشد.

۲)یا مستاجر بیش از ۳ ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.

۳)یا اینکه کاری برخلاف قرارداد اجاره انجام داده باشد.

 

در این صورت می‌توانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملکتان درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.

 

تخلیه زمانی که که قرارداد اجاره عادی باشد چگونه است؟

 

ابتدا به روند رسیدگی به تقاضای تخلیه در فرضی می‌پردازیم که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند.

 

اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستور فوری بگیریم. در خصوص قراردادهای عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌ برگه تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره قید شود.

 

مقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جدا است و کاری به دستور تخلیه ندارد.

 

تخلیه زمانی که که قرارداد اجاره رسمی باشد چگونه است؟

 

این امر مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌ نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود تازه باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجراییه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید. در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌ بها یا پول شارژ و غیره را پرداخت نکرده باشد نمی‌توانیم خودمان شخصا این مبلغ را از ودیعه‌ای که دستمان است کم کنیم. بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کنیم. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه، تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

 

با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد. باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام‌ یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. اما چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲ ٬ ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطان قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

 

 تخلیه در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی  چه تفاوتی دارد؟

 

تفاوت تخلیه عین مستاجره در قرارداد اجاره عادی با قرارداد اجاره به صورت سند رسمی عبارت است از اینکه به موجب ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله ۲ نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شاهد گواهی شود و درخواست تخلیه در صورتی که محل اجاره به‌ منظور سکنی باشد به شورای حل اختلاف و در صورت تجاری بودن محل مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی به دادگاه محل تقدیم است.

 

دستور تخلیه با انقضاء مدت توسط موجر یا قایم‌ مقام قانونی وی به دوایر اجرای ثبت و با تودیع مبلغ ودیعه و قرض‌الحسنه به دایره اجرای ثبت و صدور اجراییه ظرف مدت یک هفته و سپس اجرای تخلیه توسط ضابطان قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

 

کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به درخواست تخلیه را دارد؟

 

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد٬ به‌ موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف٬ در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد مرجع درخواست تخلیه دادگاه محل خواهد بود. همچنین به موجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به‌ طرفیت دوایر٬ سازمان‌ها و نهادهای دولتی مطرح شود شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

 

طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ اگر قرارداد منعقد بین موجر و مستاجر مطابق این قانون منعقد شده باشد(یعنی حداقل علاوه بر موجر و مستاجر دو شاهد نیز آن را امضا کرده باشند چه در بنگاه املاک نوشته شده باشد و چه بصورت دستی و بین طرفین)، موجر در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر در یکی از شرایط زیر می تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و طی دادخواستی تقاضای دستور تخلیه کند.

  • مدت اجاره منقضی شده باشد.
  • یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.
  • یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.
  • یا محل مورد اجاره را مورد استفاده (غیر مشروع) کرده باشد و یا به هر علت دیگر…

در این شرایط اگر قاضی شورای حل اختلاف دستور تخلیه را صادر کند، مرجع انتظامی محل ظرف یک هفته اقدام به تخلیه ملک می کند.

حال اگر یکی از شرایط حاکم بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ حاکم نباشد و قاضی نتواند به آن استناد کند و این دعوی نیاز به دادرسی داشته باشد، حکم تخلیه صادر می شود که این حکم قابل تجدید نظر خواهی است و حتی اگر در نهایت مالک حق داشته باشد، ممکن است فرایند آن تا یک ماه و بیشتر زمان ببرد.

شرایط گرفتن حکم تخلیه با سند رسمی(محضری) اجاره

اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره تنظیم کرده به عمل می آید و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید و مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

اجرت‌المثل تصرف غیرمجاز مستاجر چکونه محاسبه میشود؟

 

در صورتی که مستاجر علی‌رغم مخالفت موجر آپارتمان را در تصرف خود داشته باشد باید اجرت این مدت را بپردازد.

 

نحوه و کیفیت مطالبه اجرت‌المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقی مانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی به‌عنوان اجاره‌ بهای ‌مدت٬ پس از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه‌التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضاء مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد. در این دو فرض مطابق قرارداد عمل خواهد شد.

 

در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقا و ادامه تصرفات مستاجره و از ‌آنجا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود٬ بنابراین در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت‌المثل نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشارالیه خواهد بود.

 

آیا برای درخواست تخلیه نیازی به اظهارنامه است؟

 

برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست. در صورتی که مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره است. بسته به آن که قرارداد اجاره تابع کدام‌ یک از قوانین جاری مربوط به روابط موجر و مستاجر باشد، درخواست تخلیه و صدور اجرای حکم نیز متناسب با آن خواهد بود.

این مطلب را به اشتراک بگذارید : تلگرام فیسبوک گوگل+ تویتر لینکداین

فارسی سازی افزونه توسط پوسته وردپرس

هنوز هیچ دیدگاهی وجود ندارد